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| 相続税の計算の仕組みをおおまかに教えてください。 |
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相続税は、下記の図解のとおりの計算方法をとります。
各人の算出相続税額は下記の速算表により、法定相続分に応じた各取得金額×税率−控除額により計算されます。
法定相続人の法定相続分に
応じる各取得金額 |
税率 |
控除額 |
| 1,000万円以下 |
10％ |
- |
| 1,000万円超 3,000万円以下 |
15％ |
50万円 |
| 3,000万円超 5,000万円以下 |
20％ |
200万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 |
30％ |
700万円 |
| 1億円超 3億円以下 |
40％ |
1,700万円 |
| 3億円超 |
50％ |
4,700万円 |
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なお、相続税には基礎控除として、一定の非課税枠が確保されています。
基礎控除は、5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）と計算されます。たとえば、夫婦・子供2人の家庭で夫に相続が発生した場合、5,000万＋（1,000万×3人）＝8,000万円が基礎控除であり、相続財産が8,000万円以下である場合には対する相続税はかかりません。
ここで、財産評価は財産評価基本通達に定める評価方法により行うことになります。たとえば土地は路線価をベースに行うこと、建物は固定資産税評価額をベースに行うこと等詳細に定められています。
また、課税価格を計算する過程で、プラスの財産の評価額から債務（マイナスの財産）を控除することになります。たとえば、前述の家庭の財産が、不動産の評価3億円、現預金2,000万円、計3億2,000万円であっても借入金が2億5,000万円であれば、課税価格は7,000万円＜基礎控除8,000万円ということになります。つまり、前述の家庭では相続税はかからないということです。また基礎控除を超えた場合にもその超えた金額のみが課税対象になるということです。 |
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| 不動産投資は相続税対策になりますか？ |
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不動産投資は前問の計算中、財産評価の部分に密接に関連します。相続税評価額が下がれば相続税圧縮対策になるということです。
たとえば、余剰現預金を不動産投資し、賃貸用途に使用したとします。
設例：3,000万円の資金で賃貸用のマンション1室を購入した場合
（うち土地価格1,000万円・建物価格2,000万円と過程）
■投資前の財産■
現預金 3,000万円（額面どおりの評価）
■投資後の財産■
【土地評価】
マンション敷地の路線価からの価格に敷地権割合を乗じて評価します。
一般に路線価は時価の80％程度が目安とされています。
路線価からの評価額が800万円（1,000万円×80％）とします。
さらに、賃貸用途に使用している物件の敷地は「貸家建付地」として更地価格から一定割合：借地権割合（30〜90％）×借家権割合（30〜40％）を控除することができます。都区内の多くの居住用物件エリアが60％〜70％程度の借地権割合が設定されているため、18〜21％程度がさらに控除されます。仮に借地権割合70％の地区の場合、
800万円×（1−0.70×0.30）＝632万円
【建物評価】
固定資産税評価額をもとに計算します。評価額が1000万円と仮定すると、自己用のものはこのまま評価されますが、賃貸用途に使用している場合は、「貸家」として借家権割合（30％）を控除することができます。
1,000万円×（1−0.30）＝700万円
合計不動産相続税評価額・・・1,332万円
投資前には3,000万円の現預金に対し、額面どおり評価を受けて相続税を払うこととなりますが、投資後に賃貸を開始すると相続税評価額が1,332万円に大きく削減されることがおわかりいただけます。この差額、実に1,600万円あまり、相続税率が30％の方なら480万円の相続税の節税がはかれることになります。
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| 小規模宅地には評価減の特例があるそうですが、賃貸物件への不動産投資で相続税効果が発生しますか？ |
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被相続人から相続・遺贈で取得した財産のうち、被相続人等の居住や事業の用に供していた一定面積までの小規模宅地については、下記のような評価減の規定（抜粋）があります。
・特定居住用宅地（被相続人の居住用）・・・240m2まで80％減
・不動産貸付等の事業用・・・200m2まで50％減
各種の宅地のうち、どの宅地でどの規定を適用するかは任意に選択できる仕組みになっています。また、ひとつの宅地で規定までの面積に足りない場合は、一定の算式のもと他の宅地から残りの評価減をうけることもできます。
この規定からすると、一見自宅を評価減を受ける土地として選択したほうが得策に見えますが、賃貸のために購入した不動産のm2単価が高い場合には、あえてその賃貸用の不動産にて評価減を適用することで、評価の減額がより多くなることになります。
たとえば、この方の自宅240m2（特定居住用宅地に該当）のm2単価が20万円だったとします。賃貸用に購入した物件の土地200m2（不動産貸付等の事業用に該当）がm2単価が60万円だったとしますと、 自宅の評価減 16万円／m2（20万円／m2×80％）×240m2＝3840万円 ＜ 賃貸マンションの評価減単価 30万円／m2（60万円／m2×50％）×200m2＝6000万円と、さらに相続税の圧縮効果が高くなることとなります。
もちろん、自宅がこの面積に満たない、賃貸用物件がこの面積に満たないといった場合には、両物件の併用適用で無駄なく評価減をうけることができることになります。 |
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| 不動産を相続税の物納にあてることができると聞きましたが、概要と対策について教えてください。 |
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相続税の納税は、原則として相続開始から10ヶ月以内に現金で納税することになっています。しかし、現金で納税することが困難な場合に延納（最長20年の分割払い）の制度が、延納でも納税することが困難な場合には物納（財産を換金せずそのまま物納）により納税することができることになっています。
物納にあたっては、原則として相続税の評価額により行うこととなります。もちろん、相続開始後、遺産分割を経た財産を売却処分して換金し、納税に当てることも可能ですから、相続税評価額より高く処分することが可能かどうかで売却処分と物納を判断することになります。
また、物納を行う際に、土地が複数あった場合にどの物件を物納するかは、一応納税者が選択することができることになっています。ですから、物納にあてるのは、収益性が低かったり処分性に劣る物件で行いたいと思うのは自然なことだと思います。
不動産投資で相続税を圧縮し、それでも生じた相続税を物納で処理するという、長期的なプランを検討するにはいくつかのポイントをおさえておく必要があります。
■物納を行う物件に抵当権等が設定されていると物納不可■
最初から担保等に提供しないか、納税前に付け替えが可能かどうか。
逆転の発想で守り抜きたい優良物件に抵当権を集中し、物納を検討する劣後物件の抵当権を解除しておく。
■周辺隣地との境界の確定や測量が求められる■
生前から測量等に着手しておくか、きちんと確定した安心できる物件で準備。
■物納しやすい財産への組み換え■
大型な賃貸アパート・マンションなら、小規模な不動産、例えば区分所有マンション等を複数持つことで納税額にあわせて物納または売却する範囲を選択しやすくなる。 |
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