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ローン 保険のご紹介 税務／法務相談 　 購入時の税金・税務について 　 保有・運用中の税務と節税ポイント 　 売却時の税金・税務について 　 相続時の税金・税務について 不動産管理 不動産の調査・評価 不動産を保有している場合の税金にはどのようなものがありますか？ 不動産経営を始めた場合、所得税・住民税が課税されますが、どういう仕組みになっていますか？ 私はサラリーマンですが、不動産経営の税金はどう課税されるのですか？ 不動産所得の計算上、必要経費になるのはどういったものがありますか？ 青色申告は何かと得だと聞きましたが、どういうメリットがありますか？ 会社組織での不動産運用が有利だと伺いましたが、本当ですか？ 消費税の申告が必要となるのですか？ 不動産を保有している場合の税金にはどのようなものがありますか？ 不動産賃貸事業を行っている場合は所得税・住民税がかかります。また、賃貸事業を行う、行わないにかかわらず固定資産税・都市計画税等の保有コストがかかります。 ■所得税・住民税■ 賃貸して所得（利益）が発生している場合に納税が生じます。確定申告により申告納税を行う必要があります。 ■固定資産税■ 固定資産課税台帳に登録された価格により毎年1月1日現在の所有者に対して各市町村（東京23区は東京都）により課税されます。 課税標準額×1.4％ 課税標準額とは台帳の価格（いわゆる評価額）そのものではなく、住宅用地の特例等により軽減され、また税額も新築住宅の軽減等の特例措置が講じられております。 ■都市計画税■ 固定資産税と併せ、固定資産税課税台帳に登録された価格により課税されます。ただし、課税される物件は市街化区域に所在するものに限られます。 課税標準額×0.3％以下 不動産経営を始めた場合、所得税・住民税が課税されますが、どういう仕組みになっていますか？ 所得税・住民税（都道府県民税・市区町村民税）ともに、各年度（1/1〜12/31）までの「所得」をもとに課税されます。 不動産所得をおもちの方の場合は、 不動産収入−必要経費＝不動産所得 総所得−所得控除[扶養控除・各種保険料控除・医療費控除等]＝課税所得 課税所得×税率＝税額 税額−税額控除[住宅ローン控除等]−定率減税（10％）＝納税額 といった流れで税額の計算がなされます。 なお、所得税は各年度の所得により、その年度に納税（実際は翌年3月に確定申告）しますが、住民税は前年度の所得を元に翌年度に賦課（通常4期にわけて納付）されます。 所得税・住民税の合算での税率は次のとおりです。 所得税・住民税の合算速算表（住民税均等割を除く） 課税所得 税額の速算式 200万円以下 15％ 200万円超　330万円以下 20％−10万円 330万円超　700万円以下 30％−43万円 700万円超　900万円以下 33％−64万円 900万円超　1800万円以下 43％−154万円 1800万円超 50％−280万円 私はサラリーマンですが、不動産経営の税金はどう課税されるのですか？ サラリーマンの方は給与所得という所得区分で税金の計算の基礎とされます。ここに不動産所得が加わった場合の税金の計算ですが、給与所得と不動産所得はいずれも総合課税の所得に該当し、それぞれの所得の合計で上記の式中の「総所得」を求めることになります。別々に税率を乗ずるわけではなく、合算計算することになります。この総合課税グループの所得には、他に事業所得・配当所得・譲渡所得（土地建物・株式等を除く）・雑所得・一時所得等があります。 不動産所得の計算上、必要経費になるのはどういったものがありますか？ 不動産所得＝収入金額−必要経費です。 収入金額は、賃借人から受領した不動産の貸付けの対価すべてですが、必要経費はどこまでの範囲が認められるのか、判断に悩むポイントです。 税法上は「総収入金額に対応する売上原価その他この収入を得るために直接に要した費用」の額およびその年の販売費・一般管理その他これらの所得を生ずべき業務について生じた費用　と定められていますが、以下に具体的な費目を例示して、それぞれのポイントをあげます。 租税公課 土地、建物に課される固定資産税、都市計画税や事業税。なお、不動産の購入時にかかる印紙税、登録免許税、不動産取得税についても、必要経費にすることができます。 修繕費 物件の原状回復や維持管理に必要な費用で、資本的支出（固定資産税の価値を高めまたは耐久性を増すこととなるもの等）に該当しないもの。 損害保険料 賃貸用建物にかける火災保険料等。個人の所得補償保険や傷害保険は必要経費になりません。 借入金利子 購入代金や修繕代金等、賃貸物件に関する借入金の利子で事業開始以後のもの。事業開始前のものは物件の取得価額に含めて減価償却します。 水道光熱費 共用部分の電気や水道等 広告宣伝費 入居者募集等に要する広告費等 管理費 不動産会社等に対する管理委託費用 給与 従業員に対するものや青色申告時の青色専従者給与 減価償却費 建物や設備、構築物について、取得価額を一定のルールで減価償却費として必要経費に算入します。 その他 税理士・弁護士等に対する報酬 物件の掃除代 事務や管理のために要する消耗品類 これら経費のうち、個人的に負担すべきものは必要経費に算入することができません。たとえば、賃貸物件の１室を自宅に使用していた場合など、これに付随して要する費用は明確に区分する必要があります。 また、必要経費に算入することができるのは、原則として債務の確定したものに限られます。債務の確定とは、経費支払いの事実が発生してその支払いを済ませたもののみならず、支払いの事実が発生して請求等を受けているものの支払いを了していないものも含まれますが、見積費用を必要経費に算入するといったことは認められません（引当金等の例外があります）。 青色申告は何かと得だと聞きましたが、どういうメリットがありますか？ 青色申告とは、税務署長の承認を受けて、確定申告のときに青色の申告書（数年前までは実際に青い用紙でしたが今は白い用紙に青色と記載されているだけですが）を提出することです。青色申告のためには、通常の白色申告にくらべ、毎日のすべての取引を帳簿に記載し、その帳簿に基づいて所得の計算を行った決算書を作ることが義務付けられますが、その反面、さまざまな特典が設けられています。 主だったものは以下のとおりです。 ・ 青色申告特別控除が受けられます。 不動産所得から10万円または65万円（事業規模や帳簿内容で異なります。）を控除することができます。 ・ 青色専従者給与を必要経費に算入することができます。 生計を一にする親族で専らその事業に従事する者に対して支払う給与は、適正な金額であれば給与の全額が必要経費となります。 ただし事業的規模（一般的に貸家5棟または貸室10室以上の規模の賃貸をおこなっているもの）に該当する場合に限られます。 ・ 純損失の繰越控除・繰戻還付を受けることができます。 不動産所得で赤字を生じた場合は、まずはその赤字を他の所得と通算することとなりますが、それでも残る赤字（純損失）は、青色申告者に限り翌年以降3年にわたり、各年の所得から差引くことができます（繰越控除）。 また、純損失は、その前年も青色申告をしている場合には、その純損失を前年分の所得から差し引いたところで前年分の税額を計算しなおして、その差額を還付請求することができます。 会社組織での不動産運用が有利だと伺いましたが、本当ですか？ 会社組織とすることにより変わることというと、まずは所得にかかる税金の変更（所得税が法人税に）があります。法人税は所得税と違い比例税率（一定の税率）をとっており、法人住民税を含め、約40.9％といわれます。個人の最高税率が所得税住民税合計で50％であることを考えると、高額な所得を有する方にとっては税率が下がるメリットが考えられます。また、会社による不動産経営で生じた利益を、役員報酬や給与といった経費で個人に支給することで会社の所得を圧縮したうえで、個人の所得区分が不動産所得から給与所得に変わることで、給与所得控除（給与所得から一定割合で控除できる経費相当額）を受けることができ、同額の収入を得ても所得税が軽減されます。この役員報酬や給与を複数人で取分けると、各人の所得が減少しますので、税率が下がる、給与所得控除が多く取れるといったメリットも生じます。 しかしながら、会社は設立・維持に資金と費用がかかること、会社の帳簿組織が複雑なために記帳のためのコストがかかること等を考えると、ある程度の規模がないとメリットを受けることができません。一概に分岐点はいえませんが、2000〜3000万円程度の収入がボーダーラインになるのではないでしょうか。 なお、会社組織で運営する場合に、不動産の所有を会社にする場合、不動産の相続税評価額が変動する場合があり、相続対策を視野に入れた場合、メリット・デメリットが複雑となります。会社組織での経営にあたっては、所得対策のみならず相続対策にもご注意ください。 消費税の申告が必要となるのですか？ 個人の方の消費税の納税義務は、前々年の課税売上高が1000万円を超えるか否かで判断します。不動産経営に関する収入で課税売上に該当するかを次に例示します。 ・課税売上・・・・貸事務所収入・貸店舗収入・駐車場収入・貸看板収入　等 ・非課税売上・・・住宅用家屋の家賃収入・土地（駐車場を除く）の地代収入　等 たとえば、居住用マンション・アパートのみの賃貸の場合、併設した駐車場収入のみが課税売上となりますが、駐車場収入部分が1000万を超えるというのはかなりの規模の場合でしょうから、通常は納税義務は心配ないでしょう。 それに対して、テナントビルの賃貸の場合、テナント家賃収入すべてが課税売上となりますので、その収入が1000万円を超えるかどうかで消費税の納税義務が気になるところです。