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| 不動産購入時の税金にはどのようなものがありますか？ |
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不動産の購入によりかかる税金は、印紙税・登録免許税・不動産取得税・消費税などがあります。
■印紙税■
不動産購入の売買契約書は、課税文書（１号文書）といって印紙税が課税されます。
通常は収入印紙を貼付して割印することで納税します。
| 不動産の売買契約書（H19.3.31までの軽減税率） |
| 契約書記載の金額（抜粋） |
印紙税 |
| 100万円超 500万円以下 |
2,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 |
10,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 |
15,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 |
45,000円 |
| 1億円超 5億円以下 |
80,000円 |
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また、ローンを利用される場合には、ローン契約書（金銭消費貸借契約書・1号文書）として下記の印紙税がかかります。
| 金銭消費貸借契約書 |
| 契約書記載の金額（抜粋） |
印紙税 |
| 100万円超 500万円以下 |
2,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 |
10,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 |
20,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 |
60,000円 |
| 1億円超 5億円以下 |
100,000円 |
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■登録免許税■
不動産の売買後の名義変更登記（所有権移転登記）にかかる費用です。
土地ともに不動産価格（固定資産税評価額）×1/100（H20.4.1からは2/100）です。建物は1/100（H18.4.1からは2/100）通常登記申請は司法書士さんに委任しますから、司法書士を通じて納付するのが一般的です。なお、司法書士の報酬も別途かかりますのでご留意ください。
また、ローンを利用される場合には、金融機関の担保設定（抵当権設定登記）にかかる登録免許税も必要となります。こちらは、債権額×4/1000 です。
なお、一定の自己居住用物件については軽減措置が講じられています。
■不動産取得税■
不動産の取得につき、１回だけ都道府県が課する税金です。購入後おおむね6〜9ヶ月後に納税通知書が郵送されてきます。
この税額は、売買による取得の場合、
土地 固定資産税評価額×1/2×3％（H21.3.31取得分までの税率）
建物 固定資産税評価額×3％（H18.3.31取得分までの税率）
です。
なお、土地建物それぞれ、新築物件については、自己居住・賃貸にかかわらず一定の減額措置が、中古物件については自己居住用に限り、一定の軽減措置が講じられています。軽減措置を利用する場合には、原則取得した日から60日以内に都道府県税事務所に申告が必要となります。
■消費税■
購入した物件の価格を課税標準として５％の消費税が課税されます。なお、土地については非課税の規定があるため、実際課税されるのは建物相当額についてです。
また、仲介料等の諸経費に対しても消費税は課税されます。
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| 投資用不動産購入時に行っておく税務手続きにはどのようなものがありますか？ |
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投資用不動産を購入するということは不動産所得が発生するということで、原則申告納税義務が発生します。これにあたり、税務署にあらかじめ届け出なければならないものには、以下のようなものがあります。
| 「個人事業者の開廃業等届出書」 |
1ヶ月以内 |
アパート・マンション経営を開始してから1ヶ月以内に納税地の所轄税務署に提出を行います。 |
| 「所得税の青色申告承認申請書」 |
2ヶ月以内 |
アパート・マンション経営を開始した初年度から青色申告を利用する場合は開業後２ヶ月以内に納税地の所轄税務署に届け出をする必要があります。ただし、2年目以降に白色申告から青色申告に切り替える場合や、その年の1月15日までに開業した場合はその年の3月15日までに上記申請書を提出する必要があります。 |
| 「青色事業専従者給与に関する届出書」 |
2ヶ月以内 |
青色申告者が生計を一にする親族で一定の要件を満たす者に対して給与を支払う場合、その給与は必要経費になります。そのためには開業後2ヶ月以内に納税地の所轄税務署に提出する必要があります。 ただし2年目以降に給与を支払う場合には、その年の3月15日までに届出をする必要があります。 |
| 「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」 |
開業の翌年3月15日まで |
アパート・マンション経営を個人で行う場合の減価償却費の計算方法は原則とて定額法ですが、定率法を選択するには納税地の所轄税務署に届出をする必要があります。
又、2年目以降に定額法から定率法に変更する場合は変更しようとする年の3月15日までにこの届出書を提出する必要があります。
なお、平成10年4月１日以後に新築した建物については、定率法を選択することができません。 |
| 「所得税青色申告承認申請書現金主義の所得計算による旨の届出書」 |
2月以内 |
現金主義を採用する場合には、開業後2月以内に「所得税青色申告承認申請書現金主義の所得計算による旨の届出書」を納税地の所轄税務署に提出する必要があります。 |
| 「消費税関係の届出書」 |
なし |
居住用アパート・マンション経営の場合、住宅の貸付（非課税売上げ）のため消費税の納税義務はありません。
また、駐車場や事務所、店舗など、住宅以外の貸付には消費税がかかりますが、その年の前々年のこうした課税売上高が1000万円以下の場合には納税義務はありませんので、通常は居住用のアパート、マンション経営を開始した場合には消費税に関連する届出書は不要です。
しかし、一定の条件の下、購入費に含まれる消費税の還付を受ける場合などには、一定の届出書の提出が必要です。 |
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