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| 不動産を売却すると税金の申告が必要ですが、計算の仕組みはどうなっていますか？ |
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不動産の売却による所得は、譲渡所得に該当しますが「分離課税」によるものとされております。
分離課税とは不動産所得や給与所得のように合算して所得計算する総合所得と違い、他の所得と合算しないで税額計算を行う方法です。
譲渡所得[分離]＝譲渡収入金額−必要経費[譲渡資産の取得費+譲渡費用]−諸控除
譲渡所得が黒字の場合には、一定の税率を乗じて税額計算します。
税率は、長期譲渡（所有期間が譲渡年の1月1日現在で5年超）と短期譲渡（同5年以下）とで異なります。原則的な税率は次のとおりです。
| 長期譲渡 |
【所得税】譲渡所得×15％
【住民税】譲渡所得×5％ |
| 短期譲渡 |
【所得税】譲渡所得×30％
【住民税】譲渡所得×9％ |
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| 不動産の譲渡所得の計算で必要経費はどういったものがありますか？ |
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必要経費には譲渡資産の取得費と、譲渡費用が該当します。
■取得費■
物件の購入代金が該当します。また、この物件が家屋のように使用や期間の経過により減価する資産の場合は、購入代金や建築代金から減価償却費として必要経費に算入される償却費の累計額を控除した金額が取得費に該当します。
なお、購入金額が不明であったり、無償にて取得した物件についても、概算取得費として譲渡収入金額の５％を取得費として計算することが認められています。
■譲渡費用■
物件を譲渡するために直接支出する仲介手数料、測量費、印紙税等が譲渡費用に該当します。 |
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| 譲渡所得の計算にはいろいろな特例があると聞きましたがどういったものがありますか？ |
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不動産の譲渡により譲渡益が生じた場合に、その不動産を譲渡する事情や、譲渡する資産によっては、多額の税金を課税することがなじまないものや、政策的に課税すべきでないものがあり、さまざまな特例措置が講じられています。これら特例措置には、厳格な要件と手続きが求められており、そのすべてを紹介することができませんが、そのいくつかをここで紹介しましょう。
| 収用等により資産を譲渡した場合 |
譲渡益から5000万円が控除されます。 |
収用等により代替資産を
取得した場合 |
補償金等の額のうち代替資産の取得価額を超える部分についてだけ譲渡所得が計算されます。 |
| 特定土地区画整理事業等のための譲渡 |
譲渡益から2000万円が控除される。 |
| 居住用財産の譲渡 |
自己の居住のための土地家屋の譲渡に限り譲渡益から3000万円が控除される。所有期間が10年を超えた場合等には一定の税率軽減措置もある。 |
| 特定の事業用資産の買換え |
収入金額のうち、買換資産の取得価額の80％を超える部分についてだけ譲渡所得が計算される。 |
| 相続財産の譲渡 |
相続財産を相続税申告書の提出期限後３年以内に譲渡した場合には、譲渡資産に対応する相続税額を取得費に加算する。 |
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