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滋賀県内に3個所の営業拠点を構え、創業昭和3年という歴史のある企業。 |
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1.思い切ったリフォーム投資で稼働率アップを実現
2.注目を集めるために査定よりも900万円安く出展
3.どんどん入札額が上がり、オフィスは興奮状態に
4.最低売却価格を低く設定することが、競り上がらせるコツ |
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| 物件概要 |
| 所在地 |
新潟県 |
物件種別 |
一棟（2棟一括販売） |
最低売却価格 |
108,000,000円 |
| 構造 |
鉄筋コンクリート造2棟 |
落札価格 |
141,900,000円 |
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 思い切ったリフォーム投資で稼働率アップを実現 |
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震災復興工事受注がきっかけで新潟に進出したのですが、本拠地の滋賀からスタッフを派遣したため、従業員宿舎用に競売物件を落札しました。
落札時点で、空室率が約50％。
スタッフが入っても余裕があるため、賃貸に出すことを決め、不動産会社に賃貸管理と仲介を委託しました。空室率が高かっただけに不動産会社からは、リスクの伴う全室リフォームではなく、需要が見込める価格帯の低い部屋1室をリフォームして「モデルルーム」とし、客付け後に順次リフォームを行う確実な方法を提案されました。
しかし、積極的な投資を逆提案し、5室程度を単位としてリフォームを実施していきました。
この読みは当たり、稼働率はぐんぐんアップしていきました。 |
| 復興工事が一段落し、高収益物件に |
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震災復興工事のピークが過ぎ、従業員宿舎だったはずの物件が、いつの間にか入居率90％を超える優良収益物件になりました。
このまま所有を続けることも考えましたが、友人から「賃貸経営が本業でないのだから、利回りが出ているいま、売却するべきでは？」とアドバイスされました。
マザーズオークションなら目利きができる投資家が集まっているし、表面利回り17％（出展期間中に入居率が96％となり、実際の利回りは20％オーバー）という物件価値も理解されるはず。
さらに1ヶ月という短期間で決着がつくことも魅力に感じ、オークション出展を決めました。
新潟県内の加盟店を検索したところ、賃貸仲介を依頼していた不動産会社が加盟店であることを発見、出展を依頼しました。 |
| 注目を集めるために査定よりも900万円安く出展 |
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加盟店が提示した最低売却価格は、1億1,700万円でしたが、それより900万円低い1億800万円で出展することにしました。
もちろん本心は、出来るだけ高く買って欲しいですよ（笑）。
僕自身、1億3,000万円で売れたらハッピーだと思ってました。
だけど、オークションの性格から言って、できるだけ安く出展した方が注目していただけるし、札も入れてもらえると思ったのです。
この読みは当り、出展直後に最低売却価格と同額の入札、さらに締め切り前日までに8件の入札があり、最高入札額は1億2,050万円に達していました。 |
| どんどん入札額が上がり、オフィスは興奮状態に |
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オークション終了日、仕事が立て込んでいたため、事務所に戻れたのは締め切りの午後6時直前でした。その時点で1億3,300万円が入っていて、事務所は一種の興奮状態。
マザーズオークションの画面は再読み込みをしないと最新入札額が表示されないため、スタッフがキーを必死で叩いて、「1億3,730万円！」「1億4,030万円！」と読み上げていました。
いま思い出しても、あれは嬉しかったねぇ（笑）。
僕ら建設業は入札に慣れていますが、札を入れられたらあとはじりじり待つしかないのです。
それに比べ、今回は入札してもらう立場だし、マザーズオークションは目の前で数字の動きが見える、気持ちがいいですね。 |
| 最低売却価格を低く設定することが、競り上がらせるコツ |
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これだけ競ったのは最低売却価格を低く設定し、いい物件が出てきたと注目を集めたからだと思います。僕自身、常に投資の視点で物事を考えますから、利回りが低い物件には端から食指が動かない投資家の心理はよく分かります。
今回で勘所もよく分かったし、次は滋賀県から、魅力的な物件が出展できるようにしたいですね。
会員の皆さん、期待していてください。 |
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