不動産投資、投資用不動産のマザーズオークション

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不動産に関わる専門用語から、マザーズオークションで使用している用語まで、わかりやすく説明しています。

買い換え特約	買付証明書	開発許可	解約手付
瑕疵担保責任	画地条件	管理規約	元金均等返済方式
管理組合	管理形態	管理費	管理方式
危険負担	既存不適格建築物	キャップレート	キャピタルゲイン
共用部分	境界（境界確定）	共益費	区域区分
区分所有権	躯体	競売	軽量鉄骨造
検査済証	原状回復義務	減損会計	建築確認
建築基準法	建築基準法上の道路	建築条件付土地	建築面積
建ぺい率	権利形態	権利証	甲区
公庫融資	公図	構造	後見人
公簿売買	固定資産税

現在入札価格	区分所有

買い換え特約

不動産の買主が、別の不動産を売却した代金をもって当該不動産の購入費用にあてること。
この場合、別の不動産の売却が不調に終わったときには、当該不動産の購入ができなくなるケースが多い。
そのため実際の不動産取引では、別の不動産の売却が不調に終わった場合には、買主は不動産を購入する契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
こうした特約を「買い換え特約」と呼んでいる。

買付証明書

不動産物件の購入希望者が、特定または不特定の第三者にあて、その意思があることを表明する文書。
これを交付しても、法的な拘束力を発生させる書面ではなく、発行人は自由にこれを撤回できるものとされている。

開発許可	都市計画法第29条に基づき、宅地造成等を行なう際に必要とされる許可のこと。宅地として開発される区域（敷地）の規模に応じて、道路、公園、排水、給水等の必要な施設の設置を義務づけ、良好な水準の都市形成を誘導していくための制度。

解約手付	売買契約の締結後、理由のいかんにかかわらず買主はそれを放棄することで、また売主はその2倍の額を買主に支払うことで、それ以上の義務を負わずに解約できる手付金のこと。

瑕疵担保責任

売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任（民法570条）。
隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができる。

画地条件	画地の形状、街路との関係、地勢などの画地そのものが備えている条件のこと。

管理規約	分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた規則。別名「マンション法」と呼ばれ、マンションの管理・良好な住環境を維持していくためのルール。

元金均等返済方式

元金を返済回数で割った金額に利息を上乗せする方法。
元本への返済割合が一定しているため利息の支払いが元利均等方式よりも少なくなる。
ただし、返済当初の返済額が大きくなるため負担が大きくなる。

管理組合	建物・敷地および附属施設の管理を行なうための団体（区分所有法第3条）。区分所有建物においては、区分所有者は区分所有法により、当然にこの「管理組合」に加入することとされているため、区分所有者の任意で管理組合から脱退することはできない（区分所有法第3条）。

管理形態	マンション等の区分所有建物の管理形態は、管理員の勤務形態により分けられる。【1】全部委託管理（管理業務の全部を専門の管理会社に委託している場合）【2】一部委託管理（掃等の建物の維持管理は管理会社に委託しているが、会計業務は組合で行なっている等の場合）【3】自主管理（管理組合が直接管理員を雇い入れたり、清掃業者等と契約して、管理会社を通さず直接管理している場合）また、管理員の勤務形態により以下の形態に分かれる。（1）常駐管理：管理員が住み込んで管理にあたる場合（2）日勤管理：通勤して業務にあたる場合

管理費	区分所有建物の所有者が月々に管理組合に支払う建物の共用部分、敷地、付属建物の通常の管理のための費用

管理方式

管理人の勤務形態。

危険負担	売主・買主の売買契約締結から引き渡しまでに生じたリスク。民法上、このリスクは買主負担と定められていますが、慣行としては契約書に特約事項を定めることで売主責任になることが殆どです。

既存不適格建築物

建築した時には建築基準法などの法律に適合していたが、その後の法律や条例の改正、新しい都市計画の施行などによって違法状態になってしまった建築物のこと。

キャップレート

収益還元率、還元利回り、期待利回りのこと。
一定期間の純収益を対象不動産の市場価格で割って算出する。

キャピタルゲイン

購入金額と売買時の金額の差額から得られる譲渡益。

境界（境界確定）

「境界」とは、登記された土地と他の土地との境目（隣地境界）のこと。
「境界確定」とは、土地の境界が明らかでない場合において、官公庁と土地所有者、利害関係者が協議により境界を書類（確定図等）により明らかにすること。

共用部分	ビルやマンションなどで複数の居住者・賃貸人が共同で使用する部分で、専有部分以外の部分のこと。

共益費	賃借人が月々に家主に支払う建物の共用部分、敷地、付属建物の通常の管理のための費用

区域区分	無秩序な市街化を防止し、計画的に市街化を進めるため、ひとつの都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分すること。

区分所有	一専有部分（住戸）ごとに出展されている区分所有建物（共同住宅、店舗、事務所等）。ワンルームタイプ、ファミリータイプなどに区別できる。

区分所有権

一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所等の用途に供することができる部分がある区分所有建物において、区分所有者が有する自分の専有部分(住戸)を目的とする所有権。

躯体	床や壁、梁など建物の構造を支える骨組み、建築物の構造体。

競売	裁判所が、債務の支払が出来なくなった人の債務の支払いにあてるためにその財産を競り売り方式で売却する制度。

軽量鉄骨造

軽量形鋼と呼ばれる鋼材で骨組みをくみ上げる工法。
柱や梁に厚さ4mm未満の鋼材を使用する。

検査済証	建築基準法に基づき、建築主から提出された工事完了届を受けて行なわれる完了検査で、工事が法令に適合していると認めた場合に、建築主事等が7日以内に交付する書面。建築主は、原則としてそれまでの間、建築物を使用したり使用させたりすることはできない。

原状回復義務

建物賃貸契約の終了時において借主が負う、賃借前の状態に戻して返さなければならない義務。

減損会計	企業の所有する固定資産の価値が大幅に毀損している場合、将来の一定期間の予想収益と簿価との差額につき損失計上を義務づける会計制度。

建築確認	建築基準法に基づき、建築物などの建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを着工前に審査する行政行為。これを取得しなければ建築物を建築することはできない。

建築基準法

建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定める法律（建築基準法第1条）。

建築基準法上の道路

都市計画区域内で建物を建築するためにその敷地に2m以上接していなければならない道路。

建築基準法 42条1項1号道路	道路法による幅員4m以上の道路。国道、県道、市町村道など。
建築基準法 42条1項2号道路	開発許可などにより築造された道路。開発道路。
建築基準法 42条1項3号道路	都市計画区域となった時、または建築基準法法が適用された時（昭和25年11月23日）に既にあった幅員4m以上の道路。既存道路。
建築基準法 42条1項4号道路	2年以内に事業執行が予定され、特定行政庁が指定した道路。
建築基準法 42条1項5号道路	一定の技術的基準に適合するもので特定行政庁からその位置の指定をうけた道路。位置指定道路。
建築基準法 42条2項道路	建築基準法が適用された時（昭和25年11月23日）、既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満で特定行政庁が指定した道路。2項道路。道路の中心線より2mのセットバックが必要。
建築基準法 43条1項但書通路	敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した通路。

建築条件付土地

自己の所有する土地を販売するに当たり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者（建設業者）との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地（建築請負契約の相手方となる者を制限しない場合を含む。）。

建築面積	外壁又は柱の中心線で囲まれた部分の建物の水平投影面積。

建ぺい率	敷地面積に対する建築面積の割合（建築基準法第53条）。建築基準法では、都市計画区内の用途地域ごとに上限が定められている。

権利形態	敷地を使用する権利の種類。＞賃借権　＞地上権　＞底地

権利証	不動産登記を終えたとき、その証明書として交付される書面。登記済証。その不動産を売る時や抵当権を設定する時など登記を申請する際に、登記所に提出しなければならない。

甲区	不動産登記簿において、所有権に関する事項を記載した部分。

公庫融資	住宅金融公庫による融資の通称。一般の人を融資対象とし、年金融資や財形融資と異なり職業にかかわる制約ないため、住宅ローンの中でも最も幅広く利用することのできる。

公図	土地の位置、形状、地番を公証する登記所に備え付けられている地図。

構造	棟・床・壁等の日照・騒音に直接影響を及ぼす建築工法工材の種別。一般的に、以下の種別が挙げられる。【1】鉄筋コンクリート造（RC）【2】鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC）【3】プレキャストコンクリート造（PC）【4】鉄骨プレキャストコンクリート造（HPC）【5】鉄骨造（S）【6】気泡コンクリート造（ALC）【7】軽量鉄骨造（LGS）【8】木造

後見人	未成年者や成年被後見人を「後見（未成年者や成年被後見人を保護）」する者。

公簿売買	土地登記簿の表示面積により売買代金を確定し、実測面積と相違したとしてもその金額を変更しない方式。

固定資産税

土地、家屋、償却資産に課せられる地方税。
毎年1月1日、固定資産を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金。

現在入札価格

オファー入札開始価格以上の、その時点での「オファー入札」または「入札」の最高価格。
※「オファー入札」「入札」のいずれもない場合、オファー入札開始価格を表示。